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(干净、整洁的三湘鑫苑小区。（记者 陈旭东 摄）)
红网综合讯 据湘潭在线报道（湘潭晚报记者 范彭军）树荫下小孩在嬉戏，活动场地上老人们正在下棋、健身，道路两旁车辆停放有序，整个院内处处充满着欢声笑语……１１月１日，我们走进位于高新区双马街道新塘里社区三湘鑫苑小区，感受业主自治内的小区生活。放弃物业成立业委会
“以前我们小区可不是这样的，小区失窃严重，停水现象时有发生，业主和物业、业主和业主之间矛盾不断。”三湘鑫苑小区业委会副主任周韧说，自从小区抛开物业公司实行业主委员会“自治”以来，实行公开透明化管理，业委会用心服务，小区面貌焕然一新。
周韧告诉我们，三湘鑫苑一共有１２６户业主，住着４１８人，之前有过多家物业公司管理，由于业主对物业不满意，物业收不上管理费等原因，这些物业公司先后撤离了。直到２００９年，业主们一起商量：“干脆我们成立新的业主委员会，不再聘请物业公司，由业委会自己管理小区。”
于是，他们通过业主投票，选出新业委会成员。“刚开始，我们没有经费，几位业委会成员提出先不要报酬，义务帮大家干活。”周韧说，以前小区失窃严重，曾经有一晚内十几家住户被偷过，新成立的业委会针对这一情况，安装了一套蓝牙门禁，业主车辆和本人进来时，门禁自动打开大门，外来车辆和人员，必需由保安登记才能进入，杜绝了被偷盗的现象。
“新的业委会成员没有经验，也不懂管理，大部分人平时还要到单位上班，开始很难赢得业主们的信任，我们做了实实在在的几件事后，业主们才放心把小区交给我们管理。”周韧说。
公布收支，赢得业主信任
由于是“自治”，物业管理费大大降低。如今很多地方的物业费达到了每个月每平方米１．０元到１．８元不等，而三湘鑫苑还只停留在每个月管理费每平方米０．６元的标准，大大减轻了业主的负担。
为了更好地服务业主，业委会成员自费购买了物业管理和法律法规书籍，还有专门的两名成员负责账目出纳。为了让业主缴费明明白白，每一笔收支都上墙公布。每半年，业委会会将这些款项的总收入和总支出明细张贴在小区的公告栏，让业主们了解款项具体收支情况，有不明白的居民可直接到治保会查看相关账单。
“只有将账目细致化、明示清楚才能获取小区居民的信任，才能让小区的建设得到顺利地发展。”周韧说，“业委会刚成立时，有的业主说我们义务劳动，傻子才会这么做，背后一定有暗箱操作。由于收支全部透明化，现在再也没人说这种话了。”
周韧告诉我们，不管小区内的大事小事，业委会都会通过贴告示栏等形式告知业主，对小区内的不文明现象，同样贴出告示批评提醒。
“虽然我们小区没有物业公司进驻，但我们依靠自己的力量将小区打造成了无物业管理小区中的一道亮丽风景线。”周韧说。
小区自治的好建议
虽然三湘鑫苑小区通过业主自治取得了较好的效果，但是并不是每一个小区都适合这种模式。那么，小区实行业主自治需要哪些条件呢？
条件一：小区规模要小
三湘鑫苑小区一共只１２６户人家，相对其它小区来说，这个规模算是比较小的，所以管理起来相对比较方便。周韧说：“要是小区大了，人太多，各种不同的意见也会冒出来，管理起来有难度。”
条件二：业委会要有奉献精神
“小区管理的服务对象是人，不同的人对服务肯定有着不同的理解和标准。”周韧说，小区管理必然会面对种种质疑和不理解，而自管会或业委会自身也要有奉献精神。“如果抱着个人利益的想法，肯定是行不通的。只有业主给予你充分的信任，才能实施工作。另外，还要有魄力，不要因为个别业主一闹，就歇菜了，那一切都是空谈。”
条件三：业主要配合、团结
业主的配合度非常重要。周韧告诉我们，他们也碰到过棘手的事。他们小区楼房已经有７年的时间了，有几户住顶楼的住户房屋漏水，希望业委会能够维修，而有些业主就不同意。“要想动用物业费，不是一两句话的事。”周韧说，他们的经费和小区的建设都是要通过业主委员会投票，按照少数服从多数的原则。所以，业主们的团结也是业主自治成为可能的条件之一。“只要有支持我们的声音，我们才能有信心再干下去。”