(长沙高新区管委会主任李晓宏(左二）陪同长沙市领导调研工业地产项目情况 )

　　长沙高新区是1991年经国务院批准建立的首批国家高新区之一，经过20多年的发展，园区经济实力突飞猛进，产业规模持续扩张。截至2012年，长沙高新区企业总数已接近6000家，其中世界500强企业16家，高新技术企业近500家，上市公司32家，综合经济实力位居中部地区国家高新区第二位。长沙高新区核心区域——麓谷园区2012年技工贸总收入达1760亿元，规模工业总产值达1238亿元，年收入过亿元的企业99家，过10亿元的企业10余家，财政总收入突破60亿元。
　　
　　随着园区建设的突飞猛进，可利用的后备土地资源日渐减少。经过多年探索，长沙高新区不仅解决了保资源、保发展的“两保”难题，更是在节约集约用地上用出了新意，用出了特色。
　　
　　“空中建厂”：开拓地上空间
　　
　　面对土地资源的有限性与园区发展用地需求的矛盾，在法律允许的范围内，园区鼓励多层、高层标准厂房建设，积极引进中小企业入驻，形成产业集聚效应。
　　
　　长沙高新区立足有限的土地资源，积极探索地上空间的利用，鼓励多层、高层标准厂房建设，积极引进能在多层标准厂房生产的工业项目，使更多有发展前景的中小企业入驻园区，共享园区内完善的配套服务和产业优惠政策，形成产业集聚效应，不仅从源头节约了土地资源，更为园区产业集聚发展奠定了基础。
　　
　　在长沙高新区，多层标准厂房已不鲜见，过去的单层厂房几乎都“长高”了，新建的标准厂房基本是4层以上，在孵化器、加速器中广泛应用。麓谷软件园、麓谷国际工业园、麓谷国际医疗器械产业园、麓谷企业广场、麓谷信息港、中电软件园、巨星创业基地等都建设了多层或高层标准厂房。作为湖南省惟一的医疗器械产业聚集地，位于麓谷中心位置的湖南麓谷国际医疗器械产业园不仅具有集中公共服务配套设施，还有专业的医疗实验配套设施，为医疗器械产业提供了一个优良的聚集平台。湖南麓谷国际医疗器械产业园占地47.22亩，其中有效面积41.4亩，总建筑面积11万平方米，容积率约为3.8，建筑密度近40%。目前拥有药品生产质量管理规范（GMP）标准厂房9座、创业大厦1座、综合楼1座，已入驻湖南雅康和一医药有限公司、长沙英泰仪器有限公司等高科技医疗设备企业40家，预计年总产值可超过10亿元，单位土地面积产出将超过3亿元/公顷，远远超过传统工业用地。
　　
　　集中配套：共享公共资源
　　
　　《长沙市人民政府办公厅关于促进节约集约用地的通知》要求，园区基础设施建设要统一规划，集中安排行政管理用地，合理布置公益性和服务性设施，并由园区统一规划、统一建设，提高区域性社会资源的共享程度。
　　
　　长沙高新区根据企业购地面积的7%-10%核定配套用地，分开挂牌，企业只建设生产设施，职工宿舍、公共食堂等公共服务资源配套设施由长沙高新区集中开发，节约土地的同时更为企业入驻提供了方便，实现了企业与园区利益双赢。
　　
　　长沙高新区创业基地中的孵化器、加速器如麓谷国际工业园、麓谷企业广场等都建有集中共享的配套设施，麓谷国际医疗器械产业园还有集中建设的专业配套设施。其中，最有特点的是信息产业园的集中共享配套模式，即信息产业园按照企业生产用地面积的7%-10%集中建设员工食堂及活动中心等，企业可根据需要按成本价租赁配套设施。此外，园区还对企业各时段的闲置厂房和配套设施进行招商，采取租赁等形式吸纳新项目。这种公共配套设施集中建设、共同分享的模式不仅减少了重复建设带来的土地资源浪费，而且融洽了园区与企业之间的关系。一方面保证了园区配套设施对所有企业开放，避免了企业各自分散建设配套设施造成土地浪费，实现了土地资源利用程度的最大化；另一方面优化了配套设施用地的价值，减少了企业盲目扩大配套设施建设规模造成的土地低效利用，可实现节约用地30%以上，发挥了土地资产的最大效益。
　　
　　归集返租：保障房管理创新
　　
　　党的十八大报告提出，建立市场配置和政府保障相结合的住房制度，加强保障性住房建设和管理。
　　
　　长沙高新区采取统一建设高层住宅安置小区的方式安置拆迁居民，并对农民自住以外的安置房进行统筹、归集，形成整栋的公共租赁住房，返租给政府，作为企业职工住房，不仅保障了拆迁居民现有生活水平的稳定和提升，且节约了企业用于配套建设员工住房的土地。园区规划新建了6个拆迁保障房项目，占地共约1070亩，建筑面积约230万平方米，容积率约3.2，可安置拆迁居民2.6万人。其中，和馨园一期已建成，均为18层的小高层，总用地251亩，净用地155亩，总建筑面积32万平方米，容积率约2.8，建筑密度24%，已安置1800余人，实际人均安置用地为30平方米/人，相比长沙市拆迁安置住房用地标准55平方米/人节约了25平方米/人，共可节约用地120亩。
　　
　　为解决被拆迁农民的后续生活保障问题，提高安置地的利用效率，长沙高新区将农民自住外多余的房产进行统筹，形成整栋的公共租赁住房。如和馨园安置小区归集公租房建筑面积达7.5万平方米，共2677套（间）。拆迁居民以每月12元/平方米返租给政府，政府统一向园区企业员工出租。按企业配套员工住房容积率1.5计算，可节约企业配套员工住房75亩。目前公租房已入住1000余人。
　　
　　“腾笼换鸟”：盘活存量土地
　　
　　“腾笼换鸟”是指通过淘汰或转移高污染、高消耗、低产出、低效益等为主要特征的相对低端产业、企业或某些生产环节，腾出原占用的土地、能源、环境空间，置换相对高端的先进制造业和现代生产性服务业、优质企业或某些先进生产环节的行为与过程。
　　
　　长沙高新区“腾地”主要有两种方式，一是对企业空置土地的清理与处置，目前已收回企业空置土地共1489亩，通过对收回的土地进行招商，对新建企业统一高标准建设；二是土地置换，仅2009年就完成3宗用地调地工作，通过置换，既保证了重大项目开工建设，又盘活了个别企业闲置的土地。
　　
　　上下求索：探寻集约之路
　　
　　园区土地利用实施可持续发展战略，节约集约利用方式需不断探索创新，凸显园区土地资源价值。园区试图从地下空间的开发利用、低效用地再开发及工业地产三方面进行深入探索，并对园区发展规划的产业项目用地进行实施。
　　
　　地下空间的开发利用。长沙高新区土地指标瓶颈问题严重，且地表规模有限，虽已实施“空中建厂”的地上空间开发利用方式，一定程度上缓解了园区用地需求矛盾，但在园区的用地规划中需进一步考虑地下空间的开发利用。目前，《长沙市地下空间管理办法》正在制定，长沙高新区将起草地下空间利用实施条例，考虑地下、半地下的利用方式，将企业仓储、停车置于地下，企业办公、娱乐、会议等用房置于半地下，并将支持相邻单位的地下空间共连共建，充分利用地下空间资源。
　　
　　低效用地再开发利用。依托长沙市即将开展的城镇低效用地再开发试点，长沙高新区将开展调查摸底工作，摸清低效利用土地规模。针对低效用地，制定合理的改造开发实施方案，盘活存量土地，增加园区土地的有效供给，促进土地节约集约利用。
　　
　　工业地产的开发利用。工业地产是工业发展的一种新思路，工业地产是指使用工业用地开发建设研发、制造、仓储等生产性用房和必需的配套用房，其中开发建设型的工业地产，经批准可以有条件出售或出租给符合园区产业发展规划的产业项目使用，但必须有鲜明的产业主题，有利于形成产业集群。在湖南省、长沙市相关政策的支持下，长沙高新区将深入探索工业地产中配套用房的合理比例等。
　　
　　园区节约集约用地既体现了园区用地管理的水平，又赋予了园区发展新的生命力。长沙高新区将立足现有的理论和实践成果，用节约集约用地手法描绘出未来的美好蓝图。