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趋势之一：行业市场化
我们不得不承认，作为我国市场化程度较高的房地产行业，也在之前相当长一段时间内冠之为“政策市”。我们可以想像产业园区这个行业的市场化可谓“步履蹒跚，一路艰辛”。土地，政府抓着；产业，政府管着；市场，政府看着；这产业园区怎么搞，还有玩法吗？要感谢这个时代，更要感谢那些先行者，是他们“筚路蓝缕，以启山林”，是他们给予了行业的新生。他们有的来自体制内，不安于坐享其成，而是主动进入市场搏击；他们有的来自民间，潜心市场，十年磨一剑……没错，就是他们持续的由下而上的努力推动着这个行业的市场化进程！
时间到了2014年，行业迎来了重大转机，这是来自由上而下的改革红利释放！工业用地集约化、工业用地弹性出让、工业用地存量盘活等一系列中央及地市用地法规政策相继出台，为产业园区的市场化加速提供了更加公开透明的外部环境；国务院43号文，政府投融资体制破冰，地方平台企业特权不再，基础设施及公共服务领域大门向社会资本公平开放，其后财金[2014]76号文及系列配套政策，更是保障了政府与社会资本可持续合作推入。
自上而下，政府谋发展；自下而上，企业是推手。双重驱动下，未来的产业园区将真正实现“市场化意识深入人心，市场化运作持续发展”。短期内，会有两个方面的体现。一方面，今年产业园区领域，会有增量的民间资本持续进入及转型政府平台企业积极进入；另一方面，产业园区开发实施过程中的各环节将真正全面开启市场化运作，比如涉及到的项目前期基础设施建设、项目后期产业招商运营等。
趋势之二：主体多元化
在过去的一年，于这个领域，我们不再仅仅关注“根正苗红”的政府平台型企业；不再仅仅关注“腾笼换鸟”的产业制造型企业；也不再仅仅关注“外来和尚”的境外公司资本。
在过去的一年，越来越多的传统房企“逼山梁山”投身于此，如万科、绿地、中信地产等都开始逐鹿产业园区领域；“专业深耕”的产业园区企业，如华夏幸福、亿达、宏泰等，依然继续攻城拔寨，项目储备不断再创新高；
在过去的一年，产业园区领域涌现越来越多的“创达新人”，如聚焦中国高端电商及零售领域的仓储设施开发与运营的易商集团获取了荷兰最大养老基金汇盈资本6.5亿美金的投资；如专注产业创新与服务的飞马旅开始了“线上走向线下，软件到硬件”，产业园区开发与运营成为重板块。
的确，产业园区的春天来到了。一枝独秀不是春，百花齐放春满园！
趋势之三：产业垂直化
毫无疑问，产业园区的开发成败，核心取决于产业发展的成败。伴随着中国产业结构优化与转型升级这一波浪潮，“春江水暖鸭先知”的产业园区开发运营企业对产业的理解越来越深入，与产业发展的更加深度融合，其前所未见地将呈现出“产业垂直化”趋势。
一是结合传统产业升级，如专注三四线城市物流商贸的毅德控股通过提供系统的解决方案迅速获取了各地主政府及市场的认可；如专注农产品流通领域的中国供销集团（中农批），在传统农产品批发市场开发运营的基础上更加注重大数据电商的应用、更加强调冷链仓库物流的导入，从而形成了独特的竞争力；
二是前瞻新兴产业发展，如立足上海及长三角区域的德必集团，始终聚焦在文化创意产业领域，已成功运营超过20个文化创意产业集聚区，已发展成中国领先的专业文化创意产业发展服务商；如前述所提及的易商集团，一直聚焦高端电商及零售领域的仓储设施开发与运营商，在2014年成为京东在中国除了其自建之外的最大的仓储合作伙伴；
可预见的今后几年，像大数据云计算、物联网、消费电商、智能机器人、可再生能源、工业互联网等领域将会有更多的产业园区企业进入。
趋势之四：分工专业化
市场经济，还其本原，就是对效率最大化的追逐。伴生国内产业园区市场不断趋于规范，参与其中的各类市场运作主体在迅速提高自身专业能力的同时，也呈现出来越来越多的分工及协同。在以往产业地产商什么都得干的混沌格局下，产业园区投资、产业园区开发及产业园区运营三者分离的趋势越来越明显，在这趋势中产业投资商的涌现及专业运营商的崛起成为关键
产业投资商涌现。当下资本时代，产融结合大势所趋。一方面是产业与金融的深度融合，另一方面是产业资本与金融资本的双驱互动。这同样于产业园区领域得到体现。这里面有两个代表，一类是成熟的境外资本，也是目前国内市场运作较为成功的主体，像美国的普洛斯、澳大利亚的嘉民、迪拜的盖斯理、新加坡的腾飞等在中国产业园区领域运作得风声水起，一类是成长中的本土资本，如弘毅资本、天赋资本、复星资本等也在逐步加速进入。像复星资本无疑走在最前面，其于金融、文化、物流商贸、健康、旅游等产业细分领域，提出产城一体化的蜂巢城市系列，其落地的作战团队有星浩、星豫、星颐、星泓、星健等“星”字号资本平台。
专业运营商崛起。一类是进入行业就专注运营层面的企业，如专注产业孵化器运营的创星园集团，深耕上海，结合各区及产业细分，成功运营了新能源新材料孵化器、LED照明产业孵化器、电子物联孵化器、创意设计孵化器、低碳产业孵化器等一系列项目；如零点咨询袁岳创建的飞马旅，一直持续关注新兴服务企业的创新与运营，成为众多产业园区开发商的战略合作伙伴；如前文所提到的德必集团，同样专注于文化创意设计领域的园区运营，成为这个领域的卓越领先者。还有一类是由产业园区开发商转型提升而成的，比如上海的市北高新公司由传统的园区开发建设商转型为服务集成商、综合运营商，其产业服务收入已接近公司主营收入的一半；如普洛斯集团“基金投资、物业开发、设施管理”的三大核心业务架构中，设施管理板块收入在主营业务收入中虽占30%，但却贡献50%以上收益。
趋势之五：布局中心化
研究数据显示，一个数据是结合过去五年全国省会城市工业用地的成交来看，一线省会城市出让的工业用地与均价均遥遥领先于二、三线省会城市；另一个数据，是结合张江高新、华夏幸福、华南城、电子城等19家典型产业园区上市企业的项目布局来看，大多数项目仍然分布在东部城市带，不论是项目数还是项目规模累计均超过总量的70%以上。这就意味着，过去五年来中国产业园区的发展并没有伴随着中国产业的梯度转移而实现同步下沉。
这是为什么呢？究其根源，还是缘于产业园区运作的内在规律特性所决定的。可以说除了中国东部沿海率先开放的几大城市以及其他优秀的一线城市，中国大部分城市依旧处于工业化初期或者成长阶段，其既无法产生因传统产业升级所带来的大量服务性需求，也局限于无法承载新兴产业契机所带来的增量空间。自然，这些城市也就无法支撑按市场化运作要求所支撑的产业地产发展。
可以预见的2015年，乃至更长的几年内，未来产业园区的项目布局依旧将会呈现出“中心化”特征。这里的中心，可作两方面的理解。一方面，项目依然会落地于几大区域经济中心圈内，会更加出现在环上海、环北京、环广深区域内；另一方面，项目会重新加速回归一线城市等城区内，因为这些城市的旧改及更新，将带来大量原有产业用地存量的盘活；当然还有不少城市享受进一步改革红利所带来的机会，如几大自贸区。从这个角度上而言，企业落地布局的项目会趋于呈现出专而精的产品。
趋势之六：产品标准化
标准化，即专业化。面临市场竞争，抢占市场份额，越来越多的产业园区企业注重自身专业能力的提升，其更加重视专注前提下的产品（服务）导向的核心竞争力塑造。纵观市场，产业园区已呈现出四种典型的产品解决方案，产业新城（镇）模式、产业基地模式、产业综合体模式、产业办公模式等，而这些模式实践，各家表现可谓“各显神通”。
如专注产业新城发展的华夏幸福基业公司，其进入的区域主要聚焦于环北京及环上海两大都市圈区域，而定位为产业市镇先行者的宏泰集团在扎根河北区域的基础上则更加下沉，甚至在安徽滁州都有项目落地。
再比如在产业办公模式方面，德必集团是典型的结合城市更新，对原有物业进行改造提升形成特色适宜的办公环境；而金桥集团的OfficePark产品系列则是在城市新兴区域重新开发形成高品质的低密度商务花园；最近崛起的华鑫置业，则有别于前两者，其在存量工业用地盘活及二次开发中提出及丰富了“商务不动产”新型产业办公产品模式。
同样，在产业综合体方面，联东集团是率先提出及进入，其项目大多布局环渤海及长三角区域，其主要两种产品，一个是以城区总部办公为核心的商务综合体；一个是以郊区高端制造为龙头的园区综合体。而同样是产业综合体模式的毅德集团，在聚焦三四线城市的商贸物流领域，形成了“一招鲜，吃遍天”的单一解决方案，其产品一般用地2000－3000亩，都会与当地的汽车站（运输中心）结合，形成商贸、物流、办公、公建、配套五大标准模块。
趋势之七：收益服务化
也就是说未来产业园区的盈利模式将越来越考虑长周期回报，注重收益可持续性，将会由之前依赖的物业产权性收益向产品服务化收益转型提升。
在过去几年的高速发展，产业园区的盈利越来越清晰明朗，像最典型的就是“配套物业销售+园区服务收入”模式，也就是通常我们所说的搞开发卖房子的做法。据2013年19家典型产业园区上市企业公开数据综合分析，租赁收入占比总收入超过50%的也就仅浦东金桥这一家，至于市场上大家熟知的那几家产业地产商其占比绝大部分低于10%。迈入中国经济发展及房地产市场的新常态时代，靠卖房子这一做法无疑不是应对未来之策。
在过去的一年，我们可以看到华夏幸福通过强化招商能力与产业孵化能力的双驱动来实现自身盈利模式的升级；我们可以看到市北高新的2014年上半年财报中显示，其园区载体销售收入占比已不到总体收入的30%；我们可以看到越来越多的产业园区企业不断强化提升项目产业招商、项目物业设施管理、项目入驻企业服务、项目孵化与创新、项目产业投资促进等各种精细化的服务能力来获取可持续的回报。
趋势之八：运作资本化
在历经了产业园区的混沌发展，产业园区市场化持续深入、产品标准化及盈利明朗，如今越来越来的资本青睐及进入产业园区领域。同样，完成一定积累的产业园区企业亦将积极主动地通过资本渠道将手中的资产转化为进行新一轮扩张的资本，进而获取更好的市场地位及利润回报
比如，在过去的2014年，被很多业内朋友称为产业园区公司的“上市年”。仅这一年，就有武汉光谷联合、大连亿达、河北宏泰三家公司先后登陆港交所。当然，引进私幕基金同样成为重要的资本化渠道，像普洛斯获取了来自中银投资、中国人寿与厚朴基金共同出资23.5亿美元，上海宇培强强联手RRJ及狮城控股，引来2.5亿美元强势注资，易商集团获取了荷兰最大养老基金汇盈资本6.5亿美金。
来源：招商引资内参
编辑：刘露