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一、提档升级是园区刻不容缓的战略抉择
从发展现状看，开发区与先进地区比，在经济总量、规模档次、项目密度、产出效益、带动能力及贡献份额等方面存在较大差距。
1．发展水平不高。一方面，园区发展未制订完善的一整套的发展总体规划、土地利用规划、产业发展规划、环境建设规划，“调规”也几乎成为一项常规性工作。另一方面，土地供需矛盾突出的同时，园区粗放用地现象也较为突出，“小鸟占大巢”现象比较普遍。2013年，开发区工业产值45亿元，在整个南京市所有开发区中排名倒数，成为南京开发区产业发展洼地。2013年，工业企业工业总产值45亿元，产值亿元以上企业仅8家，平均亩产仅为186.54万元，平均亩均利税仅14.43万元。
2．产业质量较低。主导产业及龙头企业缺失，共有62家工业企业，以传统工业为主，其中以电子信息业为主导的先进制造业仅12家，空置的企业5家。大部分产业以工业用地为主导，部分企业已改变建筑用途。其中，建筑使用功能转变企业19家，占开发区净建设用地面积的23.9%。现状建筑存量较大，建设用地平均容积率仅为0.6，大量工业建筑空置或低效利用。
3．商业配套功能不全。园区商业服务低端、分散且数量不足，现状商业主要为沿街铺面形式，主要依靠板桥街道振兴路、青年路和红太阳分布，缺乏集中的商业服务中心。教育设施小而杂，无医院、图书馆、体育场馆、文化活动中心等公共服务设施。2013年，开发区商业服务业总产值52亿元，年销售额1亿元以上企业仅11家。
4．交通形象欠完善。区内交通相对独立，割裂明显，公交体系不甚完善。通过规划区公共交通共9条，其中仅有3条穿越规划区内部。园区整体风貌形态混杂、街区尺度较大、形象相对平淡，主要发布在龙藏大道两侧等重点门户区域与轴线两侧。除在建的汽贸园之外，缺乏城市地标的形象引领。片区整体形象与科技新城，产业公共平台所要求的城市风貌仍有一定差距。
5．发展空间受限。开发区西临长江，被河西南部地区、两桥地区、板桥新城与梅山钢铁所围合，各个方向拓展空间受限，形成相对独立的孤岛。外部，多条交通通道穿越隔离，开发区被京沪高铁、三桥连接线、205国道、宁芜铁路和秦淮新河隔离，区位独立且空间相对破碎；内部，开发区现状建成区16.68平方公里，包含板桥街道4.39平方公里，规划区内现有存量空间约2.57平方公里。其中，开发区辖区内1.56平方公里，板桥街道1.01平方公里。多种功能板块围合，拓展空间受限。
6．发展后劲不足。一方面，筹资渠道单一，基础设施投入基本上靠财政和银行贷款拼盘解决，园区融资功能不全，无法自求平衡，优质资产基本上已抵押一空，再通过银行融资比较困难；另一方面，园区引进的重大产业项目不足，带动力不强，未形成一定的产出效益，效益不达导致的资金匮乏进一步制约了发展的后劲。
7．综合环境不优。硬环境方面，基础设施配套建设跟不上项目引进的同步需求，承载能力日显局促；软环境方面，项目审批程序复杂、周期长，少数职能部门的大局意识、主人翁意识不强，主动服务、超前服务不够，办事效率不高，影响了辖区企业正常的决策与经营。
二、开发区实施提档升级行动的路径思考
路径目标：围绕开发区原有制造业、服务业，大力实施企业自主技改和科技创新，提升企业产品在全市、全省和全国的市场占有份额。配足配强更有力的招商引资队伍，集中力量招“强”、招“特”、招“新”，努力培育新的经济增长点，强占未来发展制高点，打造新兴产业集聚地。着力推进制造业和服务业“两业融合”，积极发展信息服务、工业设计、金融、科技咨询和商贸商务服务，每年逐步提高服务业增加值占比，完善现代服务业发展。积极推进滨江大道跨秦淮新河大桥和中兴路北延等道路工程，打通开发区外部通道，完善开发区内部道路、景观、绿化、功能建设，加快由工业孤岛向产城融合转型。推进开发区体制机制创新，探索实行“实体化管理、企业化运作”，加快由管理园区向经营园区转型。力争用5-10年的时间，打造产业环境和资源环境相协调，发展速度与环境容量相适应的品质优美、内涵丰富、功能齐全的创新型生态智慧新城区。
1．坚持高水平开发建设，优化提升载体功能。只有打造更加优越的投资载体，园区才能在引领产业发展、城市建设、功能布局、环境提升等方面凸现区域的核心竞争力。按照顶级设计、适度超前的原则，尽快启动覆盖整个区域的园区发展战略规划、产业提升规划、环境建设规划、筹融资规划以及各项专项规划编制，启动编制十三五规划，体现“提速、提档、提质”的转型升级要求。大手笔推进基础设施建设，进一步完善功能配套，做足筑巢引凤文章。按照“优化布局、配套成网、提升功能、适度超前”的要求，在生产功能配套上，集中建设水、电、气等基础设施，适度超前建设公用服务设施，预留扩容空间；在生活功能配套上，按照“园外大配套，园内小配套”的思路，统一规划建设居住区、商业区，谋划建设一批生活服务设施。精心打造“一”轴“二”中心，“一”轴即产业发展轴，通过宏图商务商办、红太阳商务商办、九号路站商住开发三大项目开发，沿龙藏大道初步形成产业发展轴；“二”中心即西园研发中心和综合配套中心，依托软件谷北园，打造西园“头脑经济”集群，结合板桥河优势景观资源与近期居住人气，打造滨水商业休闲综合体，提升商业人气，塑造龙藏大道两侧城市形象，结合九号线地铁站进行商业商住开发，布置130m塔楼，塑造片区高点，沿街布置裙房商业，完善周边生产生活社区的配套设施。
2．坚持特色化集聚产业，优化提升产业结构。加快特色化产业集聚，是实现园区转型升级的核心环节，也是优化提升经济结构的重要途径。秉承“最具优势的园区抢先发展，最具优势的产业率先兴旺，最具优势的企业优先做大，最具优势的项目加快推进”理念，结合开发区实际，突出抓好制造业提升、服务业拓展和创新能力增强等环节，推进优势产业高端化、特色产业集聚化、新型产业规模化。依托大力度的招商引资工程，把明发、紫金科创、国家数字出版基地等几个主要特色空间载体提供的约400万的活化空间，加快转换为产业创业空间；依托软件谷北园，大力发展服务外包、数字服务业和智能制造业（与软件信息相关）等特色产业：引入与软件关联度大的智能制造业；引入中小型互联网企业，进一步发挥孵化器作用，发展数字产业；把明发、宏图的现有载体进行利用，引入非高端BPO，呼叫中心等智力密集型产业；引入与4s店与红太阳建材城相呼应的商业、休闲一体的商贸板块；引入苏宁拓展4500席呼叫中心；包括国豪、同创、时代传媒、宝庆等在内，根据企业自身发展需求改变原来建筑功能，大力发展数码、创意设计等产业。
3．坚持多元化扩大投入，优化提升资金保障。园区投入不足，缺乏发展后劲，是长期以来主要由政府投资的单一模式所致，必须加快推进改革，建立政府引导、市场运作、多元投入的机制。在做好经营园区、扶持企业上市等常规性工作的基础上进行创新。应有效实施政府主导、企业运作的开发区建设运营模式。政府主导，就是把园区开发建设作为政府的一个项目来运营，立足于发挥政府所独具的政策、政治、行政资源管理等方面的优势，为发展公司提供宽松的投资政策、优良的社会环境和高效的行政服务。企业运作，就是充分发挥发展公司作用以企业化运营，有效解决资金、人才、资源优化配置等难题。园区管委会在宏观指导、政策制定、整体管理方面主动参与、靠前服务，合理运用市场机制，利用发展公司以股份制参与社会资本，形成多方参与共同经营、共同建设的格局。利用发展公司以生态科技园站为核心带动开发汽贸城和站点北侧用地，启动更新改造红太阳地块，有效经营存量空间和内部更新挖潜，以积累补贴的经营资本，维持产业活力。
4．坚持集约化整合资源，优化提升发展质态。严格土地监管。建立完善土地节约利用硬约束机制，提高项目准入门槛，明确新建项目单位土地的投资强度、建筑密度、容积率等指标，逐步减少直接出让生地。建立入园企业用地全程跟踪制度。督促产业层次过低、投入强度过低、效益不明显的企业，调整结构或重新安排给急需用地的优质项目。建立建设用地的利用状况评价机制，引导企业通过提高建筑密度等方式解决用地问题。清理盘活土地。对园内企业用地进行严格清理，对降低标准进园项目和未达到标准的企业进行清理整顿，并限期整改，或依规收回，或通过合作再利用、租赁再利用、回购再利用等方式，腾出空地，换出资源，完成所有闲置项目的土地资源整合。奖励“零增地”投资。通过“笼中添鸟”解决新上项目用地，出台“零增地”投资奖励办法，对企业零增地技改、零增地扩能，零增地增资给予奖励，以此调动集约利用土地的积极性。发展楼宇经济。制定楼宇用地标准，鼓励企业向“空中”和“地下”要厂房，严格限制新建低层厂房，对主动调整容积率或拆低建高的企业减免配套费用。
5．坚持实施产城融合策略，构建多级产业及生活服务系统。加强与河西鱼嘴、板桥新城等城市功能联系，做活城市功能和城市人气。加强形象提升，打造三环两带。即以创智商贸门户（红太阳）、龙飞路邻里生活街区、龙盛路活力交流街区为中心，打造三个邻里生活服务环；沿滨江大道、板桥河打造两条特色景观带。其中，创智商贸门户中，宁和城际站点周边以TOD模式开发，核心建筑功能改为研发，并在外围增加商住功能，聚集24小时人气，成为片区内部连续的生活性商业街道，并于南京雨花国际汽车商贸区对接；龙飞路邻里生活街区中，规划以餐饮娱乐、日常生活、康体健身、儿童玩乐为主要；龙盛路活力交流街区中，规划以聚会社交，休闲简餐，文化娱乐为主要导向、主要业态为24小时便利店、咖啡馆、中西快餐、酒吧、银行，商务酒店，快捷酒店；同时引入书吧及画廊等文化艺术类商店；凤汇大道景观公园街区中，规划以精品商业、餐饮娱乐、日常生活、运动休闲、儿童玩乐为主要服务导向主。强化公共服务。重点扶持专业公共服务平台建设，如专业测试平台、公共实验室、信息数据库平台等。建立服务于产业升级的公共技术创新联盟，解决产业提升中的共性问题，解决中小企业依靠自身力量难以突破的技术瓶颈，逐步衍生发展公共检测平台、公共测试平台等公共技术服务平台。
来源：江苏雨花经济开发区工委管委会、政协工
编辑：谢瑞仁