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湘潭房地产市场“去库存”政策一览
2015年12月召开的中央经济工作会议将房地产市场“去库存”作为2016年经济工作五大任务之一，并提出允许农业转移人口在就业地落户、加快户籍制度改革、大力发展租赁市场等举措。根据中央精神，全国各地许多地方加紧研究制定本地区“去库存”的政策措施。目前，全国房地产市场分化，一线城市量价齐升，二线城市供求基本稳定，三四线城市库存压力大。湘潭市属于三线城市，如何加快推进供给侧结构性改革，积极化解商品房库存，对于我市经济社会稳步发展具有十分重要的意义。九华作为湘潭市房地产市场重要板块、工业新区，近年来在产业的带动下，房地产行业快速发展，基础设施建设和城市配套不断完善，城市规模初步雏形，展现出临江新城的发展潜力。但我们也应该看到，过去一段时期，经开区房地产业也面临一些问题和困难，如何贯彻落实中央决策部署，推进以满足新市民住房需求为主的住房体制改革，大力发展租赁市场，是经开区房地产市场能否持续发展的关键。
九华楼市现状剖析
受宏观经济环境及本土诸多因素的影响，近年来，我市房地产市场面临错综复杂的形势，市场下行压力加剧，面对困境，我市认真贯彻国务院关于房地产市场分类调控、因地施策的总要求，2014年和2015年先后出台了促进房地产业发展的“潭八条”和“潭十条”。在政策的引导下，我市房地产市场总体上保持稳中向好、稳中有进的态势。
尽管如此，湘潭市房地产市场仍然存在商品房供应区域结构不平衡、房地产市场发展区域定位缺失，供过于求，行业整体新增投资动力不足、房屋品质有待进一步提升等问题，就经开区房地产市场而言，在大环境相同的情况下，市场表现不尽一致。
近三年来房地产市场呈现如下特点：
（一）市场新增供应量起伏较大。2013年-2015年，商品房预售分别为92.08万㎡，149.26万㎡，34.29万㎡，起伏较大，在经历了2011-2014年市场供应量大幅增长后，受征拆安置放缓等多重因素影响，区域内开发企业从2015年起放缓了开发节奏，市场新增量大幅减少。
（二）前三年商品房成交逐年下降。从2013年-2015年，商品房销售分别为76.98万㎡，73.84万㎡，63.09万㎡，呈逐年下降，特别是2015年降幅较大，同比下降-14.56%。
（三）库存量保持高位。2014年和2015年的年末库存量均为170余万㎡，与前三年月平均销售相比，在不新增供应量的情况下，需要约28个月才能消化，存在较大的去库存压力。
令我们欣喜的是，今年一季度经开区的房地产销售面积、销售成交金额大幅增长，在全市的占比有很大提升，这充分显示了经开区房地产良好的发展态势及购房者对九华区域价值的重新认可。相信，在九华创建全国一流园区征程的带动下，九华楼市将呈现新的亮点。
湘潭楼市新政解析
在化解房地产库存，促进房地产业持续健康发展的背景下，财政部、国家税务总局、住建部迅速出台《关于调整房地产市场交易环节契税、营业税优惠政策的通知》，对个人购买家庭二套以下住房，给予1%-3%不等的优惠，同时扩大二手房交易免征范围。各地也在抓紧制定符合当地实际的去库存措施，四川、河南、沈阳、海口等省市先后出台了新政策。我省也反应迅速，湖南省人民政府办公厅4月6日出台“去库存”的十条意见，4月12日湘潭市人民政府办公室出台《关于积极化解商品房库存促进房地产市场平稳健康发展的实施意见》（潭政办发[2016]23号，以下简称《实施意见》）、《实施意见》根据我市实际，明确了工作目标：本级2016年底新增商品房库存在上年度基础上降低20%以上，2017年去化同期回归到15个月以内；提出了去库存基本原则，“坚持需求端与供给侧改革相结合”，“因地制宜，分类施策”、“推进城乡统筹发展”。笔者对《实施意见》进行认真研究，认为部分措施适合于经开区的实际情况，针对性很强，经开区管委会要积极落实主体责任，对照全市工作目标，加强市场的分析研判，将政策落到实处。
经开区去库存对策
瞄准“棚户区改造”群体鼓励征拆户在园区购房
2016年-2017年，市本级计划改造“两棚”2万户，重点推进九大片区棚户区改造，《实施意见》明确原则上不再新建棚改安置房，鼓励购买符合条件的商品房，用作棚改安置房源，进一步将货币化安置比例提高到90%，征拆户选择货币安置并领取补偿款12个月内购买新建商品住房的，可按新购商品房面积享受200元/㎡的购房奖励。
笔者认为经开区房地产市场在2011-2014年的快速发展，与征拆工作的快速推进有极大关系，征拆户成为购房主力军。近二年来，征拆步伐放缓在一定程度影响房地产市场交易量。由于经开区人口有限，购买力后劲不足，经开区要抢抓棚户区改造机遇，把视野延伸到全市范围，在加快基础设施建设，完善生活配套，营造宜居环境的同时，积极吸引经开区外的征拆户购房。
湘潭市征拆货币化安置比例在90%以上，一方是手持货币的刚性需求，另一方是商品房库存，经开区可组织园区内的开发企业以团购优惠价格提供房源，引导开发企业对征拆户购房给予办证税费补贴，如果条件允许，可以在《实施意见》的基础上加大奖励补助力度，并组织召开面向征拆户的小型房博会，多措并举将商品房转化为征拆安置房，实现供给侧与需求端的有效对接。
吸引产业工人和农业转移人口购房
习近平总书记对推进城镇化建设工作指示，要坚持以创新、协调、绿色、开放、共享的发展理念为引领，以人的城镇化为核心，更加注重户籍人口城镇化率，注重提升人民的获得感和幸福感。经开区共有8万产业工人，大部分是农业转移人口，目前他们居住在驻园企业的员工宿舍和周转房中，只有小部分企业管理人员通过购买或租赁解决住房问题，因为在城市中没有属于自己的一片一瓦，他们始终没有归宿感，没有真正融入城市。
根据《实施意见》一方面可适当减少新建员工宿舍的规模，另一方面经开区可组织专人调查了解他们的购房意愿，购房中存在的困难和问题，是由于房价高、自身收入不稳定，还是因为无住房公积金、贷款有困难等，根据不同情况确定解决路径。在去库存工作中积极落实《实施意见》对农业转移人口购房三个方面的举措。
一是购房补贴政策。对农业转移人口到城区首次购买新建商品住房，给予每平方米200元的购房补贴，最高不超过2万元。
二是加大对农业银行推出的“农民安家贷”宣传力度。农业银行积极服务“三农”，推出“农民安家贷”专项产品，首付比例最低可执行20%，对首付款比例达到30%以上客户，利率可优惠至0.9倍；对农民难以提供的收入证明，针对农民的就业特点和收入不稳定的情况提出了解决办法；创新还款方式，针对农民收入季节性特点，借款人可自主选择按日、季、半年或按年还款，也可以提前还款，实现灵活还款，且不收取任何费用，若提前归还贷款，免收违约金。对仍然达不到贷款条件的，引进担保公司进行担保，帮助他们解决购房问题。
三是鼓励农民工缴存和提取公积金。经开区管委会通过措施引导园区内用工单位将建立稳定劳动关系的农民纳入住房公积金制度范围，提高购房支付能力。在降低农民工购房门槛的同时，《实施意见》还提出落实户籍制度改革新政策，购房农民工子女、配偶、父母在当地落户，享受与市民同等劳动就业、教育医疗、社会保障等待遇，对农民工最关心的“三权”问题，《实施意见》强调农民工在购房地落户后仍然享有宅基地使用权，土地承包经营权和集体收益分配权，解决农民工购房后顾之忧，推动以人为本的城镇化健康发展。
鼓励高校中职学生和各类专业人才在园区落户
人才是地区竞争之根本，《实施意见》专章对高校、中职和各类专业人才购房提出了新举措。我市有湘潭大学、湖南科技大学、湖南工程学院等多所高等院校，拥有学生10多万人，其中经开区辖区内或附近高校集中，如何吸引这部分人员在潭购房落户是“去库存”背景下的一个新课题。根据政策，大中专毕业生在园区购房可以享受300元/㎡的购房奖励，最高不超过3万元。如果此举能吸引更多的大中专学生留在我市就业创业，将有利于改善城市人口结构，提高人口竞争力。
积极开展“互联网+”住房租赁业务
中国经济进入新常态，传统企业面临新变革，“互联网+”为房地产企业带来新的发展思路。中央经济工作会议明确要发展住房租赁市场，鼓励各类机构投资购买库存商品房，成为租赁市场的房源提供者，鼓励发展以住房租赁为主营业务的专业化企业。经开区有较大数量的空置商品房，对短期内难以销售的现房，可以进入租赁市场。
经开区与韶山距离较近，车程只需35分钟即可抵达，韶山是中国最著名的红色旅游圣地，笔者认为可以把以上内容有机结合，即“互联网+房地产+旅游”，笔者看过一些资料，目前国内已经有以租赁业务为主营业务的大型租赁公司（如深圳的“妈妈送房”），“妈妈送房”是把社会闲散资金、旅游需求、空置商品房进行互联网整合运营的网络公司，自去年上线以来，注册会员直线上升，发展势头迅猛。开发企业可以将销售困难的商品房租赁给“妈妈送房”，“妈妈送房”装修后提供给线上来我市旅游的会员免费居住。“妈妈送房”在支付租金的同时，带来大量全国各地的人员居住，这样做有几个优点：
“妈妈送房”支付的租金在一定程度上缓解开发企业的资金压力，至少可以把融资利息承担起来，他们提供的金融贷款服务，拓宽了开发企业的融资渠道。
这种模式可以为经开区带来了大量的旅游人员。房屋最终是要销售出去的，如果销售部没有上客量，房子根本无法卖出，同样的道理，到这里住的会员达到一定数量时，将产生购房需求，这样的话经开区的销售市场从湘潭本土推向全国。
我们可以引进类似企业开展合作，不仅可以带动旅游，提升人气，而且可以充分利用闲置资产，化解商品房库存。（湘潭市房产局副局长 黄琼）
来源：红网综合
作者：黄琼
编辑：刘露
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